开发成本明细科目（房地产开发成本一览表）

为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，财政部出台了《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号发布），该规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与该规定不一致的，应按该规定执行.

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房地产业、建筑业纳税人也当遵守，无论内外资企业，都得遵照该规定设置会计科目进行核算。

该规定仅仅对于增值税相关科目会计处理做出了规定，对于具体收入成本核算未着重提及，纳税人应做到举一反三，不能再用营改增前的会计核算思路指导实践应用。

根据该规定，增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”“预交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”“简易计税”“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”等明细科目。

友情提示

专栏也好，明细科目也罢，会计处理还是要用到科目，设置为明细科目比较好，但是房地产企业没有必要全部设置。

（1）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“转出未交增值税”“减免税款”“出口抵减内销产品应纳税额”“销项税额”“出口退税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等专栏。其中:

①“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额。

注意：想核算更清晰，可以增加13%、9%、6%、5%、3%、其他等明细科目。

②“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

注意：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的，土地价款从销售额中扣除只能通过本科目来实现。

注意：该科目核算当月已交纳的应交增值税，笔者想不起来房地产企业什么时候可用，建议大家干脆封存不要用它。

④“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额。

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“转出未交增值税”科目用的频率要大于“转出多交增值税”科目，有人不愿设置这两个科目，笔者还是建议最起码要设置“转出未交增值税”科目。

一般计税的基本公式是：

应交增值税=（销项税额-销项税额抵减）-（进项税额-进项税额转出额）

若应交增值税>0，由“转出未交增值税”科目转入“未交增值税”科目。

若应交增值税<0，为留抵税额，无须转出。

⑤“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值额。

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《国家发展改革委关于降低增值税税控系统产品及维护服务价格等有关问题的通知》（发改价格〔2017〕1243号）规定，自2017年8月1日起，将增值税防伪税控系统专用设备中的usb金税盘零售价格由每个490元降为200元，报税盘零售价格由每个230元降为100元；货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备中的tcg-01税控盘零售价格由每个490元降为200元，tcg-02报税盘零售价格由每个230元降为100元。另外，从事增值税税控系统技术维护服务的有关单位，向使用税控系统产品的纳税人提供技术维护服务收取的费用，由每户每年每套330元降为280元；对使用两套及以上税控系统产品的，从第二套起减半收取技术维护服务费用。

税控系统产品购买和技术维护服务费用抵减应纳税额。增值税纳税人初次购买税控系统产品支付的费用，以及每年缴纳的技术维护费用，在增值税应纳税额中及时全额抵减。注意，这里全额抵减的不是发票上注明的税额，而是发票上注明的价税合计金额，如果取得的是增值税专用发票，则专用发票上所注明的税款不再重复抵扣。

另外，房地产企业基本没有什么可以减免的增值税，《增值税会计处理规定》将“减免税款”设置在“应交增值税”（一般计税）科目下不妥，一般纳税人简易计税或者小规模纳税人也可以享受这个优惠，在上一级科目单独反映为宜。

⑥“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。

注意：房地产企业与该科目无缘，封存为宜。

⑦“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。

注意：想核算更清晰，可以增加13%、9%、6%等明细科目。

⑧“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额。

注意：房地产企业与该科目无缘，封存为宜。

⑨“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。

注意：“进项税额转出”科目经常会用到，房地产企业一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，要通过该科目转出。

已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额=已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%

自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额:

第一，自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

第二，纳税信用等级为a级或者b级；

第三，申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

第四，申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

第五，自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

问题19-1　　企业取得退还的留抵税额后，应当如何进行处理?

答：参考《财政部　国家税务总局关于退还集成电路企业采购设备增值税期末留抵税额的通知》（财税〔2011〕107号）第三条第二项规定，企业收到退税款项的当月，应将退税额从增值税进项税额中转出。收到退还期末留抵时：

借：银行存款

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）

（2）“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。

注意：根据规定，该科目核算的是一般计税方法下的增值税，既有“转出未交增值税”科目借方转入本科目贷方的，也有“预交增值税”贷方转入本科目借方的。

基本公式为：

转出未交增值税-预交增值税-减免税款=应补交增值税

（3）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

【学习与思考】

预缴增值税还是预交增值税?代扣代缴增值税还是代扣代交增值税?笔者专门百度了下“缴纳”和“交纳”的区别是什么。

“交”“缴”都是“付出”的意思，“纳”是“接受”的意思，所以“交纳”“缴纳”的含义十分接近。交纳是自愿的，缴纳是被动的。缴纳一般指向国家缴纳，一般是指税收。交纳一般是指向机关、团体等上缴。

它们的区别在于：

“缴”有“被强制”的意思，“缴纳”是“履行义务或被强制交纳”；

“交纳”没有“被强制”的意思，如“交纳团费”。

什么地方该用“交纳”，什么地方该用“缴纳”，要分析语意。实在分辨不清楚时，就用“交纳”，“交纳”可以替代“缴纳”，但“缴纳”不可以替代“交纳”。

笔者认为这里还是用“缴”字为妥，文件如此，还是将就用吧。

（4）“待抵扣进项税额”明细科目，核算实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。

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按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算抵扣进项税额：

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

（5）“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：—般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。

（6）“待转销项税额”明细科目，核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。

【学习与思考】

怪怪的!简易计税方法下有没有先确认收入后发生增值税纳税义务的?建议修改为“待转税额”科目，其下再增设“待转销项税额”和“待转简易税额”明细科目，“待转销项税额”核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。“待转简易税额”核算纳税人简易计税方法下销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为简易计税方法下的增值税额。

（7）“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

友情提示

对于营改增初始多数为简易计税的纳税人来说，只设一个科目过于简单，时间长了可能连自己都不清楚。其下增设明细科目会清晰得多，见表19-1。

简易计税的公式为：

应交增值税=未交增值税-代扣税款

应交增值税-简易预交-减免税额=补缴税款

（8）“转让金融商品应交增值税”明细科目，核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。

注意：房地产企业难免会被迫买个理财产品、基金啥的，那么这个科目也要设上。

（9）“代扣代交增值税”明细科目，核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

注意：小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置上述专栏及除“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”外的明细科目。

房地产都是一般纳税人，增值税会计科目设置表如表19-1所示。

友情提示

“代征税款”明细科目，《增值税会计处理规定》未设置该科目，但是根据《国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第45号）的规定，个人保险代理人为保险企业提供保险代理服务应当缴纳的增值税和城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，税务机关可以根据《国家税务总局关于发布〈委托代征管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2013年第24号）的有关规定，委托保险企业代征。注意这里是“代征”不是“代扣代缴”不过，该科目也不是房地产企业用的，不设也罢。

“增值税检查调整”科目，《增值税会计处理规定》也未见设置。根据《增值税日常稽查办法》（国税发〔1998〕44号文件发布）附件，增值税检查后的账务调整，应设立“应交税金——增值税检查调整”专门账户。凡检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目；凡检查后应调增账面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目；全部调账事项入账后，应结出本账户的余额，并对该余额进行处理：

1．若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按贷方余额数，借记“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。

2．若余额在贷方，且“应交税金——应交增值税”账户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金——未交增值税”科目。

3．若本账户余额在贷方，“应交税金——应交增值税”账户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金——应交增值税”科目。

4．若本账户余额在贷方，“应交税金——应交增值税”账户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个账户的余额冲出，其差额贷记“应交税金——未交增值税”科目。

上述账务调整应按纳税期逐期进行。

既然是增值税检查后科目，谁也不想中枪老被稽查，所以不设也罢。

2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额（以下称加计抵减政策）。生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。四项服务的具体范围按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）所附《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

加计抵减不参与增值税的计算，不在“应交增值税”科目下设置明细科目。

设置“应交税费——增值税加计抵减额”科目作为过渡。

“开发成本”控制科目设置详见表8-2《开发成本会计科目设置表》；“预收账款”科目设置详见表10-2《预收账款会计科目设置明细表》。